有态度的新闻门户

2018年沈阳二手房比一手多卖18500套同比大增21%

2019-08-01 07:11
TAG:

  ①、2018年1-10月,沈阳二手住房成交14.25万套,比一手住宅(12.4万套)多成交1.85万套。二者合计成交26.65万套,比去年同期的25.79万套增加8600套,

  ②、尤其8月8日沈阳全市一手房限购之后,二手房和一手房销量差距明显扩大,8、9、10三个月,二手住宅合计成交占全市总成交由限购前的50%,提升至61%,增加11个百分点,体现了限购政策的需求溢出效应,当然也有沈阳彻底根治“择校热”因素,学区房紧俏。

  随着土地稀缺、楼面地价走高,房价长期稳健上涨,新房供应中期偏紧(学区纠纷频发),未来沈阳二手房市场量价齐升,直至“洼地”消失。2010-2017年,沈阳二手房交易量和一手房同步运行,逐年走高,且占比由35%提升至44%,2018年占比更是跃升至53%,2018年将是现房/期房成交比值最大的一年。

  下面这张图,所计算的2018沈阳全年总的一手(14.9万套)、二手房(17.1万套)成交需求高达32万套,这代表32万个家庭,体现了沈阳真实的总人口年需求。

  沈阳年度总需求稳定在30万套以上,外地购房占比5成以上,至少15万套,也就意味着沈阳的潜在进城人口(家庭)是15万个。

  所以沈阳的年销售体量规模能够在全国排进前10名以内。这和不掌握数据的媒体所渲染的“东北人口流失”情况并不一致,或者可以说,沈阳每年吸纳了大量省内外精英人口。据政府权威数据:2018年1-10月,沈阳落户人口就已经净增长7万人(迁入-迁出)。

  敏感性分析:二手房成交量和供地规模、新房限购力度、地铁和学区(取消择校后的焦虑)的建设进度成反比。目前沈河、和平、大东、皇姑区从成交占比观察,已经步入存量交易时代(二手房占六成以上)。

  截至2016年底,沈阳市区人口216万户 / 二手住宅年均销量17万套=13年,沈阳居民家庭的换房周期平均为13年,活跃度远超一线城市。

  沈阳二手住宅套均成交面积,近年持续走高,次新房活跃。进一步观察,二手房价格上涨以及取消择校的学区房需求,对套均面积的影响(小户型成交占比提升)。

  敏感性分析要素:人口规模、性价比、学区配套(取消择校后的焦虑)。另外,皇姑排名上升两位,超过沈河、浑南(相对一季度)。

  1-10月二手房成交占比:沈河、和平位居冠亚,占比皆超六成。沈北、浑南占比相对较低,皆在三成以下,新城产业发展、填满人口仍是首要任务。

  敏感性分析:二手房成交量和供地规模、新房限购力度、地铁和学区(取消择校后的焦虑)的建设进度成反比。目前沈河、和平、大东、皇姑区从成交占比观察,已经步入存量交易时代:

  新房过户即成二手,沈阳历年积淀的二手房市场规模将会愈来愈大;同时,二手房套均成交面积亦将稳步提升(目前,二手房套均75平,一手房套均95平)。

  沈阳未来开征“房产税”的两大观察指标:符合征税条件的存量住宅税基(200万套)、二手房成交占比(70%以上)——目前尚有距离;

  城建升级,城区旧改,城市发展,学区、地铁、医疗配套……需要巨额资金投入。当二手住房成交占比达到总成交量的70%左右时(目前54%),作为土地财政的重要替代来源,房地产税或将提上日程(地方自主)。

  2017年,沈阳市区人口(不含辽中区、新民市、法库县、康平县),(591.1万人-辽中19万人)/2.5≈230万套商品住宅(全市市区至少这个数字,考虑到还有很多有主无户房)。与我们有房产簿登记以来掌握的数据基本一致。

  其中房龄10年(2008-2018)之内的住房150万套,套均91平;房龄10年以上(2008以前)的住房80万套,套均68平。

  1.9亿平-1.72亿平:只有近2000万平的征税面积,说明缴税基数远远不够,那么只能普遍征收(宽税基、低税率、全覆盖),5年后:

  不少读者朋友们留言说有购买(出售)二手房的意愿,主要考虑地段和学区配套。只是没有一个客观公证的标准,担心买贵(卖贱)了。交流下来,需要考虑的因子、权重、敏感性分析很是繁难:

  无论买房还是卖房,大家都想知道房子到底值多少钱,基于大家的需求,新峰开发出了自动估价系统(),一键生成,一秒出结果。客观公正,让买卖双方达成共识,节省时间精力,买的放心,卖的舒心。对于上涨中的市场,很多朋友也都想知道自己的房子值多少钱,资产涨幅多少: